Is een herfinanciering van uw Frans vastgoed voor het einde van het jaar aangewezen?

Een recent wetsvoorstel in Frankrijk wijzigt het gebruik van bullet kredieten als techniek om de last van de Franse vermogensbelasting te drukken. Het wetsvoorstel wordt geacht in werking te treden begin 2018. In dit opzicht kan een herfinanciering van uw Frans vastgoed voor het einde van het jaar aangewezen zijn. Wij zetten kort de feiten op een rij.

Natuurlijke personen van wie het roerend en onroerend vermogen dat zich in Frankrijk bevindt op 1 januari van het belastbare tijdperk een bepaalde drempel overschrijdt, zijn in Frankrijk een jaarlijkse vermogensbelasting verschuldigd, de zogenaamde impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Zelfs natuurlijke personen die niet in Frankrijk zijn gevestigd, zijn deze vermogensbelasting verschuldigd op het netto vermogen dat zich in Frankrijk bevindt. Onder netto vermogen wordt verstaan de totale waarde van het in Frankrijk aanwezige vermogen onder aftrek van alle erop rustende lasten.

De jaarlijkse Franse vermogensbelasting is verschuldigd zodra het vermogen van de belastingplichtige meer dan 1,3 miljoen EUR bedraagt. Indien het vermogen meer dan 1,3 miljoen EUR bedraagt, wordt de belasting toegepast op het deel dat 800 000 EUR overschrijdt.

De belasting kan gemilderd worden door een last te vestigen die in mindering gebracht kan worden van de waarde van het vermogen waardoor de belastbare basis vermindert. In dit opzicht wordt regelmatig gebruik gemaakt van een lening ter verwerving van een Frans onroerend goed. Een dergelijke lening kan de Franse vermogensbelasting temperen, of zelfs volledig neutraliseren. Op 1 januari van elk belastbaar tijdperk worden het openstaande kapitaal en de nog verschuldigde interesten met betrekking tot deze lening in aftrek gebracht van de waarde van het onroerend goed in Frankrijk. Slechts de aldus bekomen netto waarde is onderhevig aan de Franse vermogensbelasting. Het is wel uitdrukkelijk vereist dat de lening specifiek werd aangegaan om het betreffende onroerend goed te verwerven en/of te renoveren.

Wat de vorm van het krediet betreft, werd vanuit fiscaal standpunt vaak aangeraden om een bullet krediet af te sluiten. Het grote voordeel van dit type krediet is dat de kredietnemer tijdens de looptijd van de lening alleen interesten betaalt waardoor het kapitaal niet wordt afgebouwd. Het kapitaal wordt als aftrekpost behouden om zo de belastbare grondslag van de ISF te verminderen.

Een recent wetsvoorstel in Frankrijk lijkt nu verandering te brengen in de voordelen van het alom gebruikte bullet krediet. Het wetsvoorstel beperkt de mate waarin het behouden kapitaal in mindering gebracht kan worden van het vermogen zodanig dat slechts een geproratiseerd deel van het kapitaal als aftrekpost in aanmerking zal komen naar analogie met de regeling die bestaat voor de aftrek van een standaard krediet met kapitaalaflossingen.

In dit opzicht riskeert de aantrekkelijkheid van het bullet krediet te verdwijnen en is het voor personen met dergelijke kredieten aangeraden om de impact van deze toekomstige wetswijziging op hun onderwerping aan de Franse vermogensbelasting na te gaan. Wij raden aan om dit nog voor het jaareinde te doen!

Hierbij dient nagegaan te worden of een herfinanciering van het onroerend goed aangewezen is waarbij het bullet krediet ingeruild wordt voor een lange termijn standaard krediet met kapitaalaflossingen. Dergelijke lening laat nog steeds toe om het openstaande kapitaal en de nog verschuldigde interesten met betrekking tot deze lening in mindering te brengen van de belastbare basis.

Het wetsvoorstel ligt nu voor behandeling in de senaat, maar er wordt verwacht dat deze aangenomen zal worden begin 2018, gevolgd door een onmiddellijke inwerkingtreding. Wij volgen deze ontwikkelingen op de voet en informeren u zodra er meer nieuws beschikbaar is.