De burgerlijke maatschap en onroerend goed: enkele fiscale aspecten bij de inbreng van onroerend goed

In dit artikel bekijken wij de fiscale aspecten van de burgerlijke maatschap met onroerend vermogen. In de eerste plaats stelt zich de vraag naar de heffing van registratiebelasting (in het Vlaamse Gewest) bij de inbreng van een onroerend goed in een maatschap. Ook de gevolgen van een inbreng op het vlak van de inkomstenbelastingen komen hier aan bod.

Burgerlijke maatschap is een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid

Zoals u eerder al kon lezen, is de burgerlijke maatschap een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid. Concreet betekent dit dat de burgerlijke maatschap geen afgescheiden vermogen heeft en dat aldus de achterliggende maten vanuit juridisch oogpunt kunnen worden beschouwd als (onverdeeld) eigenaar van het onroerend goed. Bij de inbreng van een onroerend goed in een burgerlijke maatschap is een notariële akte vereist van zodra er sprake is van een verschuiving in de eigendomsverhouding tussen de maten. Dit met het oog op de overschrijving ervan op het hypotheekkantoor.

Welnu, ook voor de fiscale behandeling van de inbreng is de vraag, of er een eigendomsoverdracht plaatsvindt, doorslaggevend.

Inbreng zonder eigendomsoverdracht: geen verkooprecht

Gebeurt de inbreng van het onroerend goed via een onderhandse overeenkomst en is er geen sprake van een eigendomsoverdracht, dan bestaat er geen verplichting tot registratie en is er dus ook geen registratiebelasting verschuldigd.

Wordt toch een beroep gedaan op de notaris (cf. ons vorige artikel waarom dit nuttig kan zijn), dan moet de inbrengakte wel verplicht geregistreerd worden. Enkel het algemeen vast recht van 50 EUR is dan verschuldigd en dit ongeacht de aard van het ingebrachte goed (woning, bouwgrond, loods etc.). Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer A en B samen (ieder voor de helft) een onroerend goed bezitten, en zij ieder hun onverdeelde helft inbrengen in de maatschap. De eigendomsverhouding tussen partijen wijzigt niet.

Merk voor de volledigheid wel op dat strikt fiscaal technisch de inbreng van een onroerend goed dat niet voor bewoning wordt aangewend of is bestemd (zoals een bouwgrond of loods) een federale aangelegenheid is en hierop het inbrengrecht van 0% is verschuldigd (wat de facto neerkomt op de heffing van het algemeen vast recht van 50 EUR).

De federale administratie heeft voorgaande bevestigd in een administratieve beslissing van 25 mei 2007 (R 44/44-01). Daarbij ging het om de inbreng door de ouders en hun kinderen van een villa en een bouwgrond in een burgerlijke maatschap. Het aandeel van iedere gerechtigde in de onroerende goederen wijzigde niet. Bij gebrek aan eigendomsoverdracht kon het verkooprecht in casu niet worden toegepast. De inbreng van de bouwgrond werd wel onderworpen aan het evenredig inbrengrecht van 0%. Artikel 115bis W.Reg., dat van toepassing is bij de inbreng van niet voor bewoning aangewende of bestemde onroerende goederen, vereist immers geen eigendomsoverdracht.

Inbreng met eigendomsoverdracht: wel verkooprecht

Wijzigt de eigendomsverhouding met betrekking tot het onroerend goed wel, dan zijn de juridische en fiscale gevolgen verregaander. Wanneer bijvoorbeeld A een woning met een waarde van 200.000 EUR inbrengt in de maatschap en B cash ten bedrage van 200.000 EUR, dan worden zij ieder eigenaar van de onverdeelde helft van de woning en de cash. Deze verrichting vereist niet alleen een notariële akte (met het oog op de overschrijving), ook het verkooprecht (van 10% in het Vlaamse Gewest) zal verschuldigd zijn. B wordt immers voor de helft onverdeeld eigenaar van het onroerend goed.

Inkomstenbelastingen

In het laatste voorbeeld zal natuurlijke persoon A bovendien rekening moeten houden met de eventuele gevolgen op het vlak van de personenbelasting. In geval van een “snelle overdracht” is de meerwaarde die A realiseert bij de inbreng in de maatschap immers belastbaar als divers inkomen. Vereist is dat de overdracht onder bezwarende titel (i.e. de inbreng in de maatschap) van het gebouw of de grond gebeurt binnen respectievelijk 5 jaar en 8 jaar na datum van de verkrijging onder bezwarende titel. Werd het onroerend goed destijds via schenking verkregen, dan is eveneens de meerwaarde belastbaar indien de vervreemding ervan geschiedt binnen 3 jaar na de schenking én binnen respectievelijk 5 jaar of 8 jaar na de verkrijging door de schenker.

Cazimir Advocaten

6 maart 2017