Vanaf wanneer verhuurt u professioneel?

Privématig vastgoed verhuren wordt gunstig belast. Dat komt omdat niet de huidige huurmarkt, maar wel die van het jaar 1975 de basis vormt waarop de belastingen berekend worden. Het kadastrale inkomen (KI) is immers in die tijd ontstaan en wordt nog steeds, weliswaar met indexatie en 40% verhoging, in aanmerking genomen als belastbare grondslag voor de onroerende inkomsten in de personenbelasting. Erg vaak benadert zelfs het verhoogde en geïndexeerde KI de werkelijke huurprijs niet.

Anders is het wanneer u uw beroepsactiviteit maakt van de verhuur van onroerend goed bestemd voor bewoning. In dat geval geldt dat u wordt belast op de werkelijke huurinkomsten minus de kosten die u daartoe maakt. Bovendien zal de Belgische Staat in dat geval geen genoegen nemen met de heffing van de personenbelasting, maar bent u tevens sociale bijdragen verschuldigd.

Dit maakt dat de gemiddelde fiscale advocaat geregeld ondervraagd wordt over de mogelijkheden om onder het stelsel van de onroerende inkomsten te blijven vallen. De gemiddelde verhuurder van appartementen zal immers veel liever van dat laatste, gunstige stelsel genieten.

De fiscale wet laat helaas (te) veel ruimte voor discussies met de fiscus over de scheiding tussen onroerende inkomsten en beroepsinkomsten. De regel is immers dat, zodra de verhuuractiviteit een beroepsactiviteit vormt, de inkomsten als professionele inkomsten en niet als onroerende inkomsten worden belast.

Wat is dan een beroepsactiviteit? De wet zelf biedt op die vraag geen antwoord, doch de rechtspraak omschrijft een beroepsactiviteit als een geheel van herhaalde, voldoende talrijk en onderling verbonden verrichtingen, die een bijzondere vaardigheid of organisatie vereisen.

In het kader van de onroerende verhuur spelen verschillende elementen in de beoordeling of de verhuur die grens van de beroepsactiviteit overstijgt: het aantal verhuurde panden, het feit dat er al dan niet een lening werd afgesloten om de onroerende goederen aan te kopen, de korte tijdspanne waarin meerdere panden werden aangekocht om te verhuren, het aanbieden van bijkomende diensten, enig verband met een andere beroepsactiviteit van de belastingplichtige, korte of lange termijn verhuur, etc.

Zodra u zelf begint te twijfelen aan het al dan niet beroepsmatig karakter, lijkt het ons aangewezen om na te denken over een herstructurering van deze activiteiten of minstens toekomstige investering op een andere wijze te structuren, met name via vennootschap. Indien dit gebeurt op een verstandige wijze kan de globale belastingdruk op een vergelijkbaar niveau worden gehouden als bij het gunstige fiscaal regime voor de verhuur van privé onroerend goed. Bovendien ontstaan er diverse opportuniteiten om tevens aan successieplanning te doen.