Update buitenlands vastgoed

De wereld is onophoudelijk in beweging, en daarmee ook de fiscaliteit met betrekking tot uw buitenlandse vakantiewoning. Hierbij geven wij een kort overzicht van enkele recente wijzigingen.

Meerwaardebelasting Frankrijk - In een vorige nieuwsbrief maakten wij reeds melding van de Franse belasting op inkomsten gerealiseerd door buitenlanders op Frans onroerend goed. Op meerwaarden en huurinkomsten werd immers een combinatie van belasting (19%) en sociale bijdragen (15,5%) geheven, met een gecumuleerd tarief tot 34,5%.

Deze regeling werd vernietigd door het Europees Hof (C-623/13 - de Ruyter). De reden was dat buitenlanders vaak reeds onderworpen waren aan buitenlandse sociale zekerheid, en dus niet nogmaals onderworpen mochten worden aan Franse sociale bijdragen. Bijgevolg kon enkel de 19% belasting geheven worden. Voor de inkomsten tussen 2012 en 2015 kon een teruggave worden gevorderd.

De Franse overheid heeft nu aangekondigd dat het volledige tarief van 34,5% zal worden gehandhaafd in 2016. De wet zal worden aangepast conform de uitspraak van het Europees Hof. In plaats van een combinatie belasting en sociale bijdragen, zal de integrale heffing nu een belasting zijn. De nieuwe wet zal gelden voor huurinkomsten vanaf 2015 (aangegeven in 2016), en meerwaarden vanaf 2016. Merk hierbij trouwens op dat de Franse notarissen in de praktijk reeds anticipeerden op de nieuwe wet door, contra de uitspraak van het Europees Hof, steeds de volledige 34,5% op de meerwaarde te blijven inhouden bij een verkoop.

Vermogensbelasting Spanje - De Spaanse fiscus heeft in verschillende rulings het standpunt ingenomen dat vermogensbelasting ook verschuldigd is voor buitenlandse inwoners die via een buitenlandse vennootschap Spaans vastgoed aanhouden. Ook bij verkoop van de aandelen van deze vennootschappen, zou er Spaanse meerwaardebelasting verschuldigd zijn. Dit is bijzonder nadelig voor Belgen die via hun Belgische vennootschap Spaans vastgoed aanhouden. In België is er geen vermogensbelasting en ook in principe ook geen meerwaardebelasting op de verkoop van aandelen.

Bepaalde Spaanse rechtsleer heeft echter kritiek geuit op het standpunt van de Spaanse fiscus. Spaans intern recht zou immers niet toelaten om buitenlandse aandeelhouders van buitenlandse vennootschappen zonder meer te belasten. Bovendien laat in de situatie met België het dubbelbelastingverdrag niet toe dat Spanje meerwaarde- of vermogensbelasting heft (voor zover het Spaans onroerend goed niet meer dan de helft van de waarde van de vennootschap uitmaakt).

Toch blijft het opletten geblazen. Het standpunt van de Spaanse fiscus kan immers wel doorgang vinden bij toepassing van de Spaanse antimisbruikbepaling. In de situatie waar de buitenlandse vennootschap geen andere activiteit heeft dan het houden van Spaans vastgoed, en dus vermoed kan worden te zijn opgericht om de bovengenoemde Spaanse belastingen te vermijden, kan de Spaanse fiscus door de buitenlandse vennootschap kijken. Zij kan dan het vastgoed belasten alsof de vennootschap niet bestaat, zowel voor inkomsten- als vermogensbelasting.

Meerwaardebelasting Zuid-Afrika - Ook de fiscus in Zuid-Afrika heeft het gemunt op buitenlanders die via hun vennootschap Zuid-Afrikaans vastgoed houden. Volgens een intern standpunt wordt bij verkoop van deze vastgoedvennootschap toch Zuid-Afrikaanse meerwaardebelasting geheven op het vastgoed.

Voor Belgen met Zuid-Afrikaans vastgoed in hun vennootschap brengt het dubbelbelastingverdrag opnieuw goed nieuws. Dit bepaalt immers dat meerwaarden op de verkoop van aandelen van een vennootschap enkel kunnen worden belast in hun woonstaat België. Dat België zulke meerwaarden vrijstelt doet hieraan niet af.

Erfbelasting Verenigd Koninkrijk - De Britse overheid heeft intussen een wetsvoorstel gelanceerd waardoor vanaf 6 April 2017 ook erfbelasting kan worden geheven op Brits residentieel vastgoed gehouden via (buitenlandse) vennootschappen. Het Britse tarief van erfbelasting bedraagt 40%, met een vrijstelling van de eerste £325.000. Het is op heden nog onduidelijk wat er zal gebeuren met schulden in de vennootschap met betrekking op het Brits vastgoed.

Er zal ook Belgische erfbelasting verschuldigd zijn op de nalatenschap van een Belgisch inwoner die Brits onroerend goed aanhield via een vennootschap. Het resultaat is dat men mogelijk tweemaal betaalt op de aandelen (in België respectievelijk in het Verenigd Koninkrijk). Ditmaal is er geen dubbelbelastingverdrag dat een van de landen verbiedt te belasten. We zijn dus aangewezen op het interne recht. België geeft in principe een vermindering gelijk aan de in het Verenigd Koninkrijk betaalde belasting, maar hiertoe is vereist dat het gaat om een erfbelasting op onroerende goederen. Er is wel een beslissing van de federale administratie van 2008 die in dergelijk geval toch toelaat een vermindering te claimen, ook al gaat het strikt genomen over een aandelen.