Het nieuwe verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw toegelicht

22 december 2020

Vorige week werd in de Kamer de programmawet goedgekeurd waarin onder andere groen licht wordt gegeven om het verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van één of meerdere woning(en) op hetzelfde kadastraal perceel, dat thans geldt in 32 steden, tijdelijk (en onder grotendeels dezelfde voorwaarden) uit te breiden naar het volledige Belgische grondgebied. Een belangrijk verschil met het geldende 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw is dat bij het nieuwe btw-regime ook de leveringen door bouwpromotoren onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen. Kwestie van 2020 toch nog met een positieve noot af te sluiten!

In dit artikel zetten wij voor u de belangrijkste voorwaarden van het nieuwe btw-regime uiteen, waarbij evenwel niet wordt ingegaan op de enigszins afwijkende regeling die geldt wanneer de woning wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor.

1. Voorwaarden voor verkrijging van het verlaagd tarief

1.1. Inhoudelijke voorwaarden

In eerste instantie moet er sprake zijn van een afbraak van een gebouw en een heropbouw van een woning door een bouwheer-natuurlijke persoon of door een belastingplichtige die een woning met eventueel bijhorend terrein levert, i.e. een bouwpromotor, waarbij de identiteit van degene die afbreekt dezelfde moet zijn als van degene die opbouwt.

In dit kader verduidelijkt de parlementaire voorbereiding dat het gesloopte gebouw een significante omvang moet hebben, desgevallend in verhouding tot het opgerichte gebouw. Verder verduidelijkt de parlementaire voorbereiding dat de sloop van het gebouw in principe volledig moet zijn, in die zin dat de sloop betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Toch wordt dit laatste ook onmiddellijk genuanceerd. De memorie van toelichting verwijst immers naar het geldende verlaagd btw-tarief van 6% voor renovatie, welk, conform de belastingadministratie, niet kan worden genoten indien de renovatiewerken niet op relevante wijze steunen op oude dragende muren en meer algemeen, op wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw (een voorwaarde die bovendien strikt wordt geïnterpreteerd door de belastingadministratie!). Renovaties die op grond van voormeld criterium niet in aanmerking komen voor het verlaagd tarief voor renovatie, komen in principe wel in aanmerking voor het nieuwe btw-regime voor afbraak en heropbouw. Ten slotte is het volgens de memorie van toelichting voldoende dat het gesloopte en heropgebouwde gebouw zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden; het is niet vereist dat zij op exact dezelfde plaats gelegen zijn.

Als tweede voorwaarde moet het heropgebouwde gebouw na uitvoering van de werken, dan wel na de aankoop, als enige en hoofdzakelijk als eigen woning worden aangewend door de bouwheer-natuurlijke persoon respectievelijk door de verkrijger-natuurlijke persoon (als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker). Deze laatste moet er dan ook “zonder uitstel” zijn domicilie nemen. "Hoofdzakelijk" kan wel op die manier geïnterpreteerd worden dat ook van de regeling kan worden genoten indien een deel van de woning wordt aangewend voor een economische activiteit op voorwaarde dat dit gedeelte in oppervlakte kleiner is dan het gedeelte dat niet voor de economische activiteit wordt aangewend. Overigens stelt de memorie van toelichting dat, indien het hoofdzakelijk om een eigen woning gaat, het btw-tarief geldt voor alle werken, met inbegrip van de werken die betrekking hebben op het gedeelte van de woning die voor de uitoefening van de economische activiteit wordt gebruikt. Hier verduidelijkt de memorie van toelichting tevens dat het niet vereist is dat het gesloopte gebouw reeds aangewend wordt als woning.

Als laatste voorwaarde mag de totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet groter zijn dan 200 vierkante meter (zonder onderscheid voor appartementen). De totale bewoonbare oppervlakte wordt bepaald door de som van de oppervlakte van alle “woonvertrekken”, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de (gemeenschappelijke) opgaande muren. Onder “woonvertrekken” begrijpt men de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes op voorwaarde dat zij een minimumoppervlakte hebben van vier vierkante meter en een minimumhoogte boven de vloer van twee meter. Alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes worden eveneens gelijkgesteld met “woonvertrekken”. Voor appartementen wordt enkel rekening gehouden met het privatieve deel en wordt abstractie gemaakt van de gemeenschappelijke delen of ruimten, met inbegrip van plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde.

1.2. Formele voorwaarden

Voorafgaand aan het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt (zie hiervoor ook sub 3), moet de bouwheer-natuurlijke persoon, dan wel de bouwpromotor een verklaring overmaken aan “het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde”, waarin wordt vermeld dat voormelde inhoudelijke voorwaarden zullen worden voldaan en welke wordt vergezeld van een aantal documenten, zoals de omgevingsvergunning.

Verder moet een afschrift van deze verklaring door de bouwheer-natuurlijke persoon en de bouwpromotor worden overgemaakt aan de dienstverrichters, dan wel aan de medecontractanten.

De verklaring van de bouwpromotor moet ook de handtekening bevatten van de verkrijger-natuurlijke persoon. Interessant is dat de wet in dit kader uitdrukkelijk stelt dat, behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van de bepalingen, de medeondertekening van de verkrijger-natuurlijke persoon van voormelde verklaring de bouwpromotor ontlast van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Ten slotte moeten alle facturen die de bouwheer-natuurlijk persoon ontvangt, dan wel alle facturen die de bouwpromotor uitreikt, de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen en moet hiervan een dubbel worden bewaard. Bij bouwpromotoren moet voormelde rechtvaardiging ook worden vermeld op de overeenkomsten en authentieke akten die in het kader van de afbraak en heropbouw worden afgesloten.

2. Voorwaarden tot behoud

De voorwaarden met betrekking tot de enige en eigen woning, alsook deze met betrekking tot de maximale oppervlakte moeten gerespecteerd worden gedurende vijf jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning door de bouwheer-natuurlijke persoon of verkrijger-natuurlijke persoon. Zo niet, zal het genoten voordeel pro rata temporis moeten worden teruggestort binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf de datum waarop de wijzigingen aanvangen.

3. Toepassing in de tijd

Het nieuwe regime betreft een tijdelijke regeling die zal gelden vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022, hetgeen betekent dat de btw opeisbaar moet geworden zijn tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022 en uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming.

Voor wat betreft projecten van de bouwheer-natuurlijke persoon, verwijst de wet voor het moment van opeisbaarheid naar de artikelen 22 en 22bis, §1 van het BTW-wetboek, zijnde in principe het tijdstip waarop de factuur wordt uitgereikt, ongeacht of de uitreiking plaatsvindt voor of na het tijdstip waarop de dienst is verricht, maar normaliter wel in elk geval op de vijftiende dag van de maand volgend op de maand waarin de dienst is verricht. Opgelet: wanneer de prijs of een deel ervan wordt ontvangen voor het tijdstip waarop de dienst is verricht, is het tijdstip van opeisbaarheid het moment waarop de betaling werd ontvangen.

De wet voorziet hier wel in een overgangsregeling voor lopende projecten van de bouwheer-natuurlijke persoon waarvoor de btw over bepaalde diensten reeds opeisbaar is geworden vóór 1 januari 2021: het tarief van 6% kan nog worden genoten voor handelingen waarvan de btw opeisbaar is genoten vanaf 1 januari 2021 én indien uiterlijk op 31 maart 2021 voormelde verklaring wordt ingediend.

Voor projecten van bouwpromotoren verwijst de wet voor het moment van opeisbaarheid naar artikel 17, §1 van het BTW-wetboek, i.e. het tijdstip waarop de factuur wordt uitgereikt, ongeacht of de uitreiking van de factuur plaatsvindt voor of na het tijdstip waarop de levering wordt verricht, maar normaliter wel in elk geval op de vijftiende dag van de maand volgend op de maand waarop de levering van het goed wordt verricht. En ook hier opgelet: wanneer de prijs of een deel ervan wordt ontvangen voor het tijdstip waarop de levering van het goed wordt verricht, is het tijdstip van opeisbaarheid het moment waarop de betaling werd ontvangen. Vermits het enige toepassingscriterium in de tijd hier de opeisbaarheid van de belasting tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022 is, vallen ook vastgoedprojecten die een aanvang hebben genomen vóór 1 januari 2021, maar waarvoor na die datum nog btw opeisbaar is geworden binnen het toepassingsgebied van het regime, uiteraard indien zij beantwoorden aan de andere voorwaarden. In dat geval moet de vereiste verklaring ook uiterlijk 31 maart 2021 worden ingediend.

Merk in dit kader tevens nog op dat, voor wat het tijdstip van indiening van de onder sub 1.2. vermelde verklaring betreft, de wet voor verkopen op plan verwijst naar artikel 16, §1, eerste lid van het BTW-wetboek, hetgeen in principe betekent dat de verklaring moet zijn ingediend voorafgaand aan het tijdstip waarop de levering van het goed aan de verkrijger wordt verricht.

Ten slotte stelt men de indiening van de omgevingsvergunning voor het project best niet te lang uit. Voor projecten waarvan de omgevingsvergunning vanaf 1 juli 2022 wordt ingediend, zal het voordeel van het verlaagde btw-tarief van 6% beperkt zijn tot 25% van het totale bedrag van de in de aanvraag voor de omgevingsvergunning vermelde werken die voor het verlaagd tarief in aanmerking komen, behoudens tegenbewijs door de belastingplichtige dat het vóór 31 december 2022 gefactureerde bedrag overeenstemt met de vóór die datum daadwerkelijk voltooide handelingen van afbraak en heropbouw.

Wenst u op de hoogte te blijven? Volg Cazimir op LinkedIn!

« Terug naar overzicht