Fiscale overwegingen bij de aankoop van vastgoed in het Verenigd Koninkrijk

Niet-inwoners die in het Verenigd Koninkrijk - al dan niet via een vennootschap - residentieel vastgoed bezitten, komen met een indrukwekkend aantal belastingen en heffingen in aanraking. In deze bijdrage zetten we voor u de belangrijkste belastingen op een rij en staan we stil bij de de meest voor de hand liggende planningsmogelijkheden.

Aankoop

Bij de aankoop van een Brits onroerend goed is Stamp Duty Land Tax (SDLT) verschuldigd. Deze is analoog aan de Belgische registratierechten en moet betaald worden door de koper op het ogenblik van de verwerving van het pand. De tarieven van de SLDT worden beïnvloed door de aankoopprijs van het pand, maar ook door het bezit van overig vastgoed en het fiscaal inwonerschap van de koper of zijn echtgeno(o)t(e). De basistarieven gaan van 0% (tot £250.000) tot 12% (vanaf £1.500.000). Als u of uw partner reeds vastgoed bezitten, ongeacht de ligging ervan, worden de tarieven van de SDLT met 3% verhoogd. Niet-inwoners betalen bijkomend nog eens 2%, waardoor een maximum tarief van 17% geldt. Vennootschappen met fiscale zetel binnen het Verenigd Koninkrijk betalen steeds 15% op de hele transactie, terwijl vennootschappen-niet inwoners 17% zullen moeten afstaan.

Bezit

Ten tweede kan worden gewezen op de Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED). Deze taks is verschuldigd door vennootschappen die eigenaar zijn van vastgoed dat tot bewoning is bestemd en wordt jaarlijks geheven op de aanschaffingswaarde van de woning, dewelke vijfjaarlijks wordt geüpdatet. De ATED is progressief en wordt per woning geheven. Het minimumbedrag van de taks is £3.800 (bij woningen vanaf £500.000 tot £1.000.000) en een woning zal maximaal £244.750 aan ATED met zich meebrengen wanneer ze meer dan £20.000.000 waard is. Er geldt een vrijstelling van de ATED wanneer het goed in kwestie aan derde partijen, i.e. niet-familieleden van de eigenaar van de vennootschap, wordt verhuurd.

Verhuur

In het Verenigd Koninkrijk worden huurinkomsten, na aftrek van kosten, steeds onderworpen aan 45% (voor niet-inwoners) inkomstenbelasting, althans wanneer het gaat om natuurlijke personen. Wanneer u beoogt om het pand te verhuren, is het in vele gevallen fiscaal vriendelijker voor een niet-inwoner om het onroerend goed aan te kopen met een vennootschap gevestigd in het Verenigd Koninkrijk: de huurinkomsten worden in de vennootschapsbelasting namelijk onderworpen aan 25% vennootschapsbelasting, maar de uitkering van de winst ontsnapt aldaar aan dividendbelasting.

Verkoop

In het Verenigd Koninkrijk heft men sinds 2015 belasting op de meerwaarden die een niet-inwoner zou realiseren bij de verkoop van een Brits onroerend goed. Het principe is alleen de woning die als hoofdverblijfplaats dient, wordt vrijgesteld, hetgeen per definitie niet het geval zal zijn voor niet-inwoners. Het tarief is 28% voor natuurlijke personen en 19-25% voor vennootschappen. Gelukkig heft België - althans voorlopig - geen belasting op meerwaarde op buitenlands onroerend goed in de personenbelasting.

Overlijden

Het fiscaal inwonerschap is irrelevant voor de toepassing van de erfbelasting: waar ook ter wereld uw fiscale domicilie gelegen is, het Verenigd Koninkrijk zal erfbelasting heffen over het aldaar gelegen vastgoed. De inheritance tax wordt geheven aan een vlak tarief van 40 % op nalatenschappen, met een vrijstelling van de eerste 325 000 GBP (365 000 EUR). Tussen echtgenoten geldt een onbeperkte vrijstelling. Leningen (aan marktconforme voorwaarden) kunnen in principe worden afgetrokken van de belastbare basis.

Schenkingen vallen in principe ook onder de inheritance tax, al zal er in vele gevallen een volledige vrijstelling gelden indien de schenker minstens zeven jaar na de schenking in leven blijft. Aangezien België evenmin schenkbelasting heft op buitenlands vastgoed, kan Brits vastgoed daarom voordelig worden overgedragen naar de volgende generatie. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat indien de schenker bepaalde rechten voorbehoudt, vergelijkbaar met bijvoorbeeld vruchtgebruik, de zevenjarige termijn niet ingaat en er alsnog inheritance tax verschuldigd zal zijn.

Om de inheritance tax te vermijden werd in het verleden Brits vastgoed vaak gekocht via een (buitenlandse) vennootschap. Sinds 6 april 2017 is dit echter niet langer mogelijk, en wordt er door de vennootschap gekeken om alsnog inheritance tax te heffen.

Ons advies

De verschillende fiscale regels maken dat de fiscale planning in het Verenigd Koninkrijk erg afhankelijk is van de feiten: het type vastgoed, de bestemming, eventuele huurinkomsten, de woonplaats van de eigenaar en het overige onroerende vermogen spelen allen een rol.

Als u vragen heeft over de aankoop, het bezit van of de verkoop van onroerend goed, helpen wij u daarbij graag verder.

Tekst gebaseerd op een artikel van Londens advocatenkantoor Farrer & Co.