Over het wetsontwerp belasting buitenlands vastgoed

Over het wetsontwerp belasting buitenlands vastgoed

Op 28 januari 2021 werd het wetsontwerp “houdende wijziging van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 op vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen” ingediend in de Kamer. Op die manier poogt de regering een einde te maken aan de ongelijke fiscale behandeling van buitenlands vastgoed, en wordt eindelijk gevolg gegeven aan de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie.

Op 28 januari 2021 werd het wetsontwerp “houdende wijziging van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 op vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen” ingediend in de Kamer. Op die manier poogt de regering een einde te maken aan de ongelijke fiscale behandeling van buitenlands vastgoed, en wordt eindelijk gevolg gegeven aan de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie.

Het wetsontwerp beoogt de belastbare grondslag in de personenbelasting voor de in het buitenland gelegen onroerende goederen (zowel in de EER als daarbuiten) op dezelfde manier te bepalen als voor de in België gelegen onroerende goederen, en op die manier de oplopende dwangsommen die door het Europees Hof van Justitie aan België werden opgelegd, te stoppen(1). De wijzigingen zullen van toepassing zijn vanaf aanslagjaar 2022 (inkomsten 2021)(2).

Wij namen het wetsontwerp voor u door en zetten de belangrijkste aandachtspunten op een rij.

Hoe wordt de belastbare grondslag van uw buitenlands vastgoed concreet bepaald?

Zoals reeds toegelicht in ons nieuwsbericht van 4 december 2020, opteert de wetgever ervoor om - net zoals voor de in België gelegen onroerende goederen - een kadastraal inkomen toe te kennen aan buitenlands vastgoed(3). Ondanks het kritisch advies van de Raad van State bij het wetsontwerp, heeft de wetgever zijn verrassende keuze toch doorgezet.

Concreet zal de Administratie Opmetingen en Waarderingen (hierna: AOW) het kadastraal inkomen van uw buitenlands vastgoed bepalen door de verkoopwaarde uit 1975 te reconstrueren en vervolgens te vermenigvuldigen met een (kapitalisatie)tarief van 5,3 %. De grootste moeilijkheid bij het toepassen van die methode is uiteraard het vinden van de verkoopwaarde van 1975.

Het wetsontwerp voert evenwel een techniek in om de verkoopwaarde van 1975 vast te stellen op basis van de actuele verkoopwaarde. De fiscale administratie gaat ervan uit dat de actuele verkoopwaarde van het goed bekend is (ofwel omdat het onroerend goed pas werd aangekocht, ofwel omdat een vergelijking met de actuele prijzen mogelijk is). De actuele waarde wordt omgezet naar de waarde in 1975 door een correctiefactor toe te passen die jaarlijks wordt vastgesteld aan de hand van de rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar. Voor het inkomstenjaar 2020 zou die factor gelijk zijn aan 15,036. Op die manier wil men bepalen welk bedrag men in 1975 moest investeren om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde. Om de correctiefactor voor inkomstenjaar 2021 te bepalen, wordt die factor 15,036 vermenigvuldigd met de gemiddelde rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar voor het jaar 2020, vermeerderd met 1. De fiscale administratie zal jaarlijks de correctiefactor bekendmaken in het Belgisch Staatsblad.

Volgend cijfervoorbeeld maakt dit wat duidelijker:
Stel u koopt vandaag een onroerend goed aan in Frankrijk voor een bedrag van 750.000 Euro. Op dat bedrag zal in eerste instantie de correctie van 2021 worden toegepast (i.e. 15,018). Het resultaat wordt vermenigvuldigd met 5,3 %. Dit leidt ertoe dat aan uw onroerend goed een kadastraal inkomen van 2.647 Euro wordt toegekend.

Wat moet u als eigenaar van buitenlands vastgoed concreet ondernemen?

In eerste instantie zal u het onroerend goed moeten aangeven bij de AOW en de gegevens verschaffen die nodig zijn om het kadastraal inkomen te bepalen.

Indien u op 31 december 2020 reeds eigenaar bent van (of een zakelijk recht(4) heeft op) een buitenlands onroerend goed, heeft u uiterlijk tot 31 december 2021 de tijd om hiervan aangifte te doen. De AOW zal in de loop van 2021 ook een lijst opstellen van belastingplichtigen die voor het aanslagjaar 2020 en/of 2021 inkomsten van buitenlandse onroerende goederen hebben aangegeven en zal die belastingplichtigen contacteren om bij hen de informatie te verzamelen die nodig is om de kadastrale inkomens vast te stellen.

Indien u vanaf 1 januari 2021 (een zakelijk recht op) een buitenlands onroerend goed verwerft, heeft u vier maanden de tijd om hiervan spontaan aangifte te doen(5).

Vervolgens zal u, vanaf aanslagjaar 2022, het bedrag van het kadastraal inkomen (zoals vastgesteld door de AOW) moeten invullen in uw aangifte. De aangifte zal niet langer een onderscheid maken tussen binnenlands en buitenlands vastgoed. De verdragsrechtelijke vrijstelling (voor onroerende goederen gelegen in een land met verdrag) of de halvering van de belasting (voor goederen gelegen in een land zonder verdrag) moet vervolgens aangevraagd worden in een afzonderlijke code van de aangifte.

Een daadwerkelijke oplossing?

De vraag blijft nog steeds of hiermee een einde gemaakt wordt aan de ongelijkheid.

De Raad van State merkt in zijn advies bij het wetsontwerp op dat de nieuwe berekeningsmethode die de wetgever wil invoeren vrijwel steeds zal worden toegepast voor de berekening van het kadastraal inkomen van in het buitenland gelegen onroerende goederen en slechts uitzonderlijk voor in België gelegen onroerende goederen. Dit kan problematisch zijn voor zover hieruit zou voortvloeien dat buitenlands vastgoed systematisch onderworpen zou worden aan een hoger belastingtarief dan in België gelegen onroerende goederen.

Het Hof van Justitie neemt immers geen genoegen met een louter formele toetsing van de belastingtarieven voor in België en in het buitenland gelegen onroerende goederen, maar zal een reële en feitelijke analyse vereisen. Een systematische toepassing van de ene of de andere methode, kan dan ook aanleiding geven tot een indirecte discriminatie.

En wat voor aanslagjaar 2021?

Zoals bovenvermeld zou de regeling van toepassing zijn vanaf aanslagjaar 2022. De vraag blijft dan ook hoe u als eigenaar van een buitenlands onroerend goed uw aangifte voor aanslagjaar 2021 moet invullen.

Rekening houdend met de eerdere rechtspraak van het Hof van Justitie, zijn er o.i. verdedigbaar drie verschillende methodes om voor aanslagjaar 2021 uw buitenlands onroerend inkomen aan te geven (althans indien het onroerend goed binnen de EER is gelegen)(6):

  • een eerste mogelijkheid bestaat erin dat u de interne instructie van de fiscale administratie toepast. Deze interne instructie werd evenwel enkel uitgewerkt voor niet-verhuurde onroerende goederen gelegen in Frankrijk, Spanje, Nederland en Italië en geeft daarbovenop voor elk van deze landen een verschillend resultaat.
  • een tweede mogelijkheid is er gekomen ingevolge een arrest van het hof van beroep te Luik dd. 28 juni 2017. Volgens het hof zou het kunnen volstaan om voor in de EER gelegen onroerende goederen (m.u.v. België) 22,5% van de bruto huurinkomsten op jaarbasis te weerhouden als bruto belastbare grondslag. Bij uitbreiding zou deze methode beargumenteerbaar kunnen worden toegepast op de brutohuurwaarde ingeval van niet-verhuurde onroerende goederen.
  • een derde mogelijkheid is dat u al voor dit jaar uw kadastraal inkomen op basis van het wetsontwerp uitrekent (weliswaar met toepassing van de correctiefactor voor 2020).

(1) EHJ 12 november 2020, C-489/13
(2) De voorgestelde wijzigingen hebben betrekking op de personenbelasting en werken ook door in de rechtspersonenbelasting.
(3) Men zal enkel een kadastraal inkomen vaststellen voor onroerende goederen die toebehoren aan een persoon die onderworpen is aan de personenbelasting of aan de rechtspersonenbelasting. Voor onroerende goederen die toebehoren aan Belgische vennootschappen zal geen kadastraal inkomen worden toegekend aangezien dit in de vennootschapsbelasting niet gebruikt wordt als belastbare grondslag.
(4) Het wetsontwerp bepaalt dat onder zakelijk recht moet worden verstaan: elk soort buitenlands recht op een onroerend goed dat, door het feit dat zijn titularis er de vruchten van ontvangt, gelijkgesteld kan worden aan het eigendomsrecht, het recht van erfpacht, het opstalrecht of het recht van vruchtgebruik. Zo wordt ook de bezitter, door het feit dat hij de vruchten van een onroerend goed geniet, de facto geacht houder van een zakelijk recht te zijn. Dit is opmerkelijk aangezien in principe enkel de belastbare grondslag voor het vruchtgebruik bepaald wordt aan de hand van het kadastraal inkomen (art. 7 §1 3° WIB)
(5) De termijn voor de aangifte van een in het buitenland gelegen onroerend goed dat in de periode van 1 januari 2021 tot de dag van de bekendmaking van deze wet in het Belgisch Staatsblad werd verkregen, wordt verlengd tot het einde van de vierde kalendermaand die volgt op de kalendermaand waarin de wet in het Belgisch Staatsblad werd bekend gemaakt.
(6) Bij de eerste en tweede methode kan u bovendien de in het buitenland betaalde belasting op het inkomen in mindering brengen van het bedrag dat u op basis van deze berekening moet aangeven.​



Terug naar overzicht
Icon nieuwsberichten

Gerelateerde nieuwsberichten

Een kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed wereldwijd

In ons nieuwsbericht van 11 februari zetten wij reeds de belangrijkste aandachtspunten van het wetsontwerp over het nieuwe belastingregime voor buitenlands vastgoed op een rij. Diezelfde dag nog werd dit wetsontwerp goedgekeurd door de Kamer. De wet zal allicht deze maand nog gepubliceerd worden in…

Lees meer

Aangifte buitenlands vastgoed gaat van start!

Heeft u dit jaar een buitenlands onroerend goed aangekocht? Vergeet dan niet dat u dit spontaan moet melden aan de fiscus binnen vier maanden na de aankoop. Bovendien loopt eind deze maand ook de afwijkende aangiftetermijn af voor een belastingplichtige die een buitenlands onroerend goed heeft…

Lees meer

Online aangifte buitenlands vastgoed voortaan mogelijk via MyMinfin!

In juni 2021 kondigden we al aan dat de aangifte buitenlands vastgoed van start ging. Dit naar aanleiding van het aangifteformulier dat de fiscus rond die periode massaal verzonden heeft aan al wie in vorige aangiftes in de personenbelasting melding maakte van zijn buitenlandse onroerende goederen.…

Lees meer

Aangifte buitenlands vastgoed: een kritische kijk op het aangifteformulier

In een vorig artikel zetten wij voor u een aantal praktische aspecten van de nieuwe aangifte van buitenlands vastgoed op een rijtje. Dit naar aanleiding van het aangifteformulier dat de fiscus vorige week massaal verzonden heeft aan al wie in vorige aangiftes in de personenbelasting (of…

Lees meer
Icon nieuwsberichten

Dit nieuwsbericht behoort tot een reeks.
Bekijk hieronder de andere berichten uit deze reeks.

Aangifte buitenlandse woning - wat is de huurwaarde in Italië?

Het inkomen van een buitenlands onroerend goed moet in de aangifte personenbelasting opgenomen worden. Dit inkomen is in principe enkel belastbaar in het buitenland, maar het wordt wel in aanmerking genomen om het progressieve tarief te bepalen dat van toepassing is op de overige in België …

Lees meer

Aan te geven inkomsten van verhuurd buitenlands vastgoed

In een recent arrest oordeelde het Hof van Beroep van Luik dat het verschil in behandeling tussen onroerend goed dat wordt verhuurd voor residentieel gebruik naargelang het in België dan wel in de EU gelegen is, ongeoorloofd is. Dit was enigszins te verwachten, nadat België al eerder door het Hof v…

Lees meer

Aangifte buitenlandse woning - wat is de huurwaarde in Spanje?

Het inkomen van een buitenlands onroerend goed moet in de aangifte personenbelasting opgenomen worden. Dit inkomen is in principe enkel belastbaar in het buitenland, maar het wordt wel in aanmerking genomen om het progressieve tarief te bepalen dat van toepassing is op de overige in België …

Lees meer

België opnieuw veroordeeld voor regels rond aangifte buitenlands vastgoed

In een nieuw arrest van het Europees Hof van Justitie (C-110/17 van 12 april 2018) is België opnieuw veroordeeld voor de ongelijke fiscale behandeling tussen Belgisch en Europees vastgoed. Hoewel het niet de eerste keer is dat België op dit punt wordt veroordeeld (C-489/13 van 11 september 2014), o…

Lees meer

Wordt uw buitenlands vastgoed binnenkort anders belast?

Europa zet België onder druk om de verschillende fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weg te werken. Dat kan positief zijn voor wie een buitenlands huis heeft. Vastgoed in België wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki), verhoogd met 40 procent. Dat ki is…

Lees meer

Kosteloos gebruik van een villa aan de Côte d’Azur als bedrijfsleider? De berekening van het VVAA maakt een discriminatie uit.

Heel wat Belgen bezitten vandaag een vakantiewoning in het buitenland. Het aankopen met de vennootschap is in sommige gevallen voordeliger. Zo kan er ‘bruto-geld’ van de vennootschap worden gebruikt, wordt er meerwaardebelasting (op aandelen) vermeden en is dit een handige tool voor de latere suc…

Lees meer

België nogmaals veroordeeld door Europa voor ongelijke fiscale behandeling van Europees vastgoed

Afgelopen donderdag heeft het Europees Hof van Justitie (C-842/19 van 12 november 2020) België veroordeeld tot een boete voor het niet aanpassen van de regelgeving inzake de fiscale behandeling van (buitenlandse) onroerende goederen. Heeft dit arrest een impact op uw onroerende goederen? Waarover …

Lees meer

Lagere belasting voor eigenaars met buitenlands vastgoed in zicht

Inmiddels is ons land reeds drie keer veroordeeld voor de ongelijke fiscale behandeling van buitenlandse onroerende goederen. Op 1 december heeft de minister van Financiën een oplossing op de regeringstafel gelegd om komaf te maken met deze ongelijke behandeling. Wenst u te weten wat deze oplossing …

Lees meer

Een kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed wereldwijd

In ons nieuwsbericht van 11 februari zetten wij reeds de belangrijkste aandachtspunten van het wetsontwerp over het nieuwe belastingregime voor buitenlands vastgoed op een rij. Diezelfde dag nog werd dit wetsontwerp goedgekeurd door de Kamer. De wet zal allicht deze maand nog gepubliceerd worden in…

Lees meer

Aangifte buitenlands vastgoed gaat van start!

Heeft u dit jaar een buitenlands onroerend goed aangekocht? Vergeet dan niet dat u dit spontaan moet melden aan de fiscus binnen vier maanden na de aankoop. Bovendien loopt eind deze maand ook de afwijkende aangiftetermijn af voor een belastingplichtige die een buitenlands onroerend goed heeft…

Lees meer

Aangifte buitenlands vastgoed: een kritische kijk op het aangifteformulier

In een vorig artikel zetten wij voor u een aantal praktische aspecten van de nieuwe aangifte van buitenlands vastgoed op een rijtje. Dit naar aanleiding van het aangifteformulier dat de fiscus vorige week massaal verzonden heeft aan al wie in vorige aangiftes in de personenbelasting (of…

Lees meer

Online aangifte buitenlands vastgoed voortaan mogelijk via MyMinfin!

In juni 2021 kondigden we al aan dat de aangifte buitenlands vastgoed van start ging. Dit naar aanleiding van het aangifteformulier dat de fiscus rond die periode massaal verzonden heeft aan al wie in vorige aangiftes in de personenbelasting melding maakte van zijn buitenlandse onroerende goederen.…

Lees meer

Eigenaar van Frans vastgoed? Een overzicht van de gevolgen die het gewijzigde dubbelbelastingverdrag met zich meebrengt

Na vele jaren onderhandelen zijn de Belgische en Franse overheden op 9 november jl. toch tot een akkoord gekomen. Eens alle parlementen de tekst geratificeerd hebben, zal het nieuwe dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk in principe in werking treden. Dit zal allicht ten vroegste op 1 …

Lees meer

Buitenlands vastgoed: toekenning van uw kadastraal inkomen - What’s next?

Niet akkoord met uw kadastraal inkomen? Het kadastraal inkomen wordt bepaald op basis van de informatie die de belastingplichtige zelf heeft meegedeeld. In principe moet voor gebouwen de actuele verkoopwaarde worden opgegeven. Mocht u hierover niet beschikken, zijn er evenwel enkele alternatieven…

Lees meer

Het nieuwe dubbelbelastingverdrag met Frankrijk

Een nieuw dubbelbelastingverdrag tussen ons land en Frankrijk werd goedgekeurd. Het is nog niet zeker wanneer dit in werking zal treden, maar wellicht zal dit niet het geval zijn voor januari 2023. Toch kan het interessant zijn om alvast na te denken over de impact ervan op uw Franse vakantiewoning…

Lees meer

Aangifte personenbelasting en het kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed

Zoals toegelicht in onze eerdere nieuwsberichten, zal vanaf aanslagjaar 2022 de belastbare grondslag voor inkomsten uit buitenlandse onroerende goederen, identiek zijn aan de belastbare grondslag voor inkomsten uit in België gelegen onroerende goederen. Om die reden wordt aan buitenlands vastgoed - …

Lees meer

Wonen in het buitenland? Dit zijn de verregaande gevolgen voor uw geld

Het mooie weer of de natuur, de andere levensstijl of een nieuwe job? Wat ook de reden voor een verhuizing naar het buitenland is, voor de meesten is het geen sprong in het onbekende. ‘We krijgen vaak mensen over de vloer die al veel in Frankrijk of Spanje op vakantie zijn geweest of er al een t…

Lees meer

Ruim 175.000 Belgen bezitten buitenlands vastgoed

Dit weekend kon De Tijd zijn handen leggen op de officiële cijfers van de FOD Financiën inzake Belgen met vastgoed in het buitenland. Het artikel geeft aan dat ruim 175.000 Belgen vastgoed in het buitenland bezitten. Uit de cijfers blijkt dat voornamelijk Frankrijk en Spanje populair zijn bij de B…

Lees meer

Nieuwe meldingsplicht voor de eigenaars van een Frans onroerend goed

Bezit u een tweede verblijf in Frankrijk? Vergeet dan niet om vòòr 30 juni 2023 de nodige meldingen te doen bij de Franse belastingdienst. Elke eigenaar van een Frans onroerend goed is zich bewust van de taxe d’habitation, een lokale vastgoedbelasting die verschuldigd is door de gebruiker van het pan…

Lees meer

Heeft het zin om het Belgisch kadastraal inkomen toegekend aan een buitenlands onroerend goed te betwisten?

Introductie van het Belgisch kadastraal inkomen (KI) voor buitenlands vastgoed Ons land is in het verleden door het Hof van Justitie bij herhaling op de vingers getikt voor de manier waarop het inkomsten uit in het buitenland gelegen onroerende goederen aan de personenbelasting onderwerpt. Die…

Lees meer
Deze website maakt gebruik van cookies om uw gebruikservaring te verbeteren. Door verder te surfen, stemt u in met ons cookie-beleid. Meer info